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摘要
【水 皮: 长 租 公寓 and O2O 业务 仍 南 南 都 物业 靠 理财 和 政府 补助 增加 净利润】 前三 季 的 母 净利润 增长 30.32%, 扣 非 净利润 却只 增长 3.5%, 南 都 物业 服务 股份有限公司(以下 简称 "南 都 物业", 603506.SH) 主营 业务 增长 乏力, 而 政府 补贴 和 委托 他人 投资 的 收益 占据 了 净利润 的 42.29%.
前三 季度 归 母净利润增长 30.32%, 扣 非 净利润 却只 增长 3.5%, 南 都 物业 服务 股份有限公司 (以下 简称 "南 都 物业", 603506.SH) 主营 业务 增长 乏力, 而 政府 补贴 和 委托 他人 投资 的 收益 占据 了 净利润 的 42.29%.
净利润 增长 乏力 的 主要原因,是 毛利率下滑, 从 近 3 年 的 毛利率水平 来看, 始终 处于 下滑 状态.
国 海 证券 的研究 报告指出, 南 都 物业 前三 季度 主营 业务 成本 同比 增长 31.8%, 增幅 高于 营收 增幅, 另外 前 Simulator 管理 费用 同比 增长 32.6%, 管理 费用 率 10.5%, 较 去年 同期 提升 0.43%.
近年来, 南 都 物业 扩展 了 业务 范围, 在 物业 服务 的 基础 上 了 个性 化 专项 的 增值 服务 以及 长 價 公寓 等, 但 这些 业务 前得 投入 较大,目前 仍未 取得 盈利.
关于 怎样 改善业绩状况 的 问题, 记者 向南 都 物业 实验 和 证券 代表 办公室 分别 发送 了 采访 函, 但 至 发稿 之 日 尚未 获得 回复.
北京 某 国企 即将 开拓 长 租 公寓 业务, 其 相关 负责 人 告诉 "华夏 时报" 记者, 长 租 公寓 业务 投入 大, 周期 长, 回报 较慢, 对 企业 的 资金 状况 是 一种 考验.
业务 拓展 致 毛利率 降低
前三 季度, 南 都 物业 综合 毛利率 水平 为 22.6%, 2017 年 上半年 毛利率 为 26.23%, 2017 年 全年 为 24.35%, 近 3 年 来,其 毛利率 水平 一直 处于 下滑 状态.
记者 梳理 发现, 南 都 物业 前三 季度 营业 成本 5.71 亿元, 相比 去年 同期 增加 了 1.38 亿元, 据 其 三季 报称 主要 是 因为 物业 管理 服务 项目 增加.
6 月 15 日, 江苏 金枫 物业 服务 有限 责任 公司 (以下 简称 "金枫 物业") 完成股权 转让的 工商 变更 登记, 南 都 物业 取得 金枫 物业 70% 股权, 成为 金枫 物业 控股股东.
收购 金枫 物业, 让 南 都 物业 上半年 新增 不少 项目, 截至 9 月底, 南 都 物业 累计 签约 项目 411 个, 累计 签约 面积 5288.44 万 平方米, 较 2017 年底 增长 36%,主要 来自 于 金枫 物业 的 收购 和 自身 新 项目 拓展.1-9 月 新增 签约 物业 服务 项目 56 个, 新增 签约 物业 服务 面积 666.43 万 平方米, 完成 了 2017 年 全年 新 签约 面积 的 90.4%. 环 比 来看, 今年 前 三个 季度 新增 签约 面积分别 为 103.4 万 平方米, 265.3 万 平方米 and 297.7 万 平方米.
虽然 金枫 物业 带来 不少 新增 项目, 但 被 购买 时, 金枫 物业 负债累累, 根据 评估 价值, 截至 被 购买 其 总 资产 为 6876.96 万元, 其中 包含 6023.42 万元 的 负债, 负债 率 高达 87% . 今年 上半年, 金枫 物业 净利润 只有 142.61 万元, 而 为了 收购 净 资产 只有 800 多 万元 的 金枫 物业 的 70% 股权, 南 都 物业 花费 了 1 亿元.
据 南 都 物业 称, 对 金枫 物业 的 股权 收购, 符合 公司 以 江浙沪 为 中心, 进行 全国 化 布局 的 战略 发展 规划, 有 利于 公司 进一步 扩大 经营 规模, 提升 企业 市场 竞争 力.
这 同时 也 导致 南 都 物业 的 商誉 从 4359.67 万元 增加到 1.38 亿元.
长 租 公寓 and O2O 业务 仍 亏损
除 收购 同 行业 企业 外, 南 都 物业 还 拓展 了 自己 的 业务 范围.
南 都 物业 半年报 显示, 为了 自身 经营 需要, 增强 盈利 能力, 公司 在 基础 物业 服务 的 发展 了 悦 都 科技, 大 悦 资产, 乐 勤 清洁, 乐 勤 楼宇 等 专业 子公司 为 住户 方法 个性 化 专项 服务.
2015 年 以来, 南 都 物业 先后 上 线 了 "悦 嘉 家" "悦 服务" 与 "joypark" APP, 这 是 为 住宅, 办公 等 不同 用户 搭建 的 线上 线 下 一体化 的 社区 移动 服务 平台. 悦 都 科技 便是 主要 从事 这种 O2O 业务 的 子公司.
另一 家 子公司 大 资 资产 则 负责 长 租 公寓 业务. 识 南 都 物业 称, 其 长 租 公寓 打造 以 群岛 MOMA (服务 公寓), 群岛 JUNGLE (国际 青年 社区), 群岛 HOME (托管 公寓) 和 群岛 PARK (复合 型 园区) 四大 产品 为 核心 的 群岛 品牌, 实现 客户 投资, 持有 资产 的 持续 增值.
不过,目前 这些 业务 虽然 贡献 了 一定 的营业 收入, 但 截至 6 月底 还 没有 实现 盈利.大 悦 资产 上半年 营业 收入 为 460.48 万元, 亏损 却 达到 1155.76 万元, 净 资产 仍为 负. 悦 都 科技 上半年 营业 收入 216.25 万元, 亏损 392.74 万元.
政府 补助 and理财占 净利润 的 42.29%
今年 年初 南 都 物业 通过 证监会 审核, 在 上交所 首发 上市, 是 中国 第一 一起 A 股 的 物业 公司. 彼时 募集 了 2.87 亿元 资金, 计划 物理 物业 管理 智能化 系统 项目, 全国 物业 服务 业务 拓展项目, 社区 O2O 平台 建设 项目, 公寓 租赁 服务 项目, 人力 资源 建设 项目. 其中 公寓 租赁 项目 花钱 最多, 约 1.08 亿元, O2O 平台 建设 也 计划 用掉 3000 万元.
南 都 物业 的 2017 年 在 杭州 推出 MOMA 服务 公寓 and JUNGLE 国际 青年 社区 两个 长特 公寓, 据 其前 在 互动 平台 上 称, 这个 长理 的 公司, 目前 入住 率达 95% 以上.
不过, 国 海 证券 研究 指出,长 租 公寓 的 租金 和 装修 费用 会 平均 摊 至 各 期, 在 项目 整利 之前 仍会 对 公司 利润 造成 一定 压力.
事实上, 悦 都 科技 和 大 悦 资产 的 确 确实 很大程度上 侵蚀 了 南 都 物业 的 净利润. 上半年 這 两家 公司 一共 亏损 1548.5 万元, 而 其 扣除 非 经常 性 损益 的 净利润 也 只有 6946.43万元.
在 新兴 业务 需要 资金 投入 而又 不能 马上 盈利 的 情况 下, 南 都 物业 将 大量 闲置 资金 用于 购买 理财 产品.
根据 南 都 物业 最近一期 发布 的 "使用 闲置 自有 资金 购买 理财 产品 到期 并 继续 购买 理财 产品 的公告", 3 月 30 日 其 董事会 便 同意 公司 拟 使用 最高 额度 不 超过 12000 万元 人民币 的 闲置 自有 资金 进行 现金 管理, 该 额度 可 滚动 使用. 5 月 11 日 最高 额度 增加到 18000 万元.截至 9 月 26 日, 南 都 物业 累计 使用 闲置 自有 资金 购买 理财 产品 尚未 到期 的 金额 为 30000 万元.
对此, 南 都 物业 称, 通过 对 暂时 闲置 的 自有 资金 进行 适度, 适时 的 现金 管理, 有 利展 提高 自有 资金 使用 效率, 且能 一定 的 投资 收益, 有 利于 进一步 提升 公司 整体 业绩 水平, 为公司 和 股东 谋取 更多 的 投资 回报.
而 事实上, 如果 不是 购买 理财 产品 的 贡献, 南 都 物业 前三 季度 的 净利润 要 一气 一千 多 万. 财报显示, 其 前三 季度 实现 净利润 5056.57 万元, 同比 增长 30.32%, 但 扣 非 后净利润 为 4845.33 万元, 同比 仅 增长 3.5%. 因为 扣 非 前 的 净利润 包含 了 1095.74 万元 的 政府 补贴 和 1042.59 万元 的 理财 收益. 這 两项 几乎 了 净利润 的 42.29%.
(文章 来源: 水 皮 More)
(原 标题: 长 租 公寓 and O2O 业务 仍 亏损 南 都 物业 靠 理财 and 政府 补助 增加 净利润)
(责任 编辑: DF064)
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